離婚するときは、さまざまな手続きなどで思った以上に時間や労力が必要になります。
なかでも家などの不動産の財産分与に関しては複雑なものもあり、頭を悩ませる方も少なくありません。
そこで今回は離婚するときの不動産について、財産分与の流れと売却時の注意点についてご説明したいと思います。
離婚時に不動産を財産分与する流れとは
まずは不動産を財産分与する際の流れを見てみましょう。
不動産の所有名義を確認する
まずは不動産が「夫あるいは妻の単独所有」か「夫と妻の共有」か、所有名義を確認することから始まります。
単独所有であれば所有者の単独の意志だけで売却することができ、共有であれば売却するには共有者全員の同意が必要となります。
ローン残債がある場合はローン名義も確認しますが、基本的にローン債務者の名義は所有者となっている場合がほとんどです。
不動産の価値を確定する
次に、不動産の価値を確定します。
不動産会社に査定を依頼して想定される売却価格を出し、ローン残債があれば残債額を確認します。
査定によって出された不動産の市場価格からローンの残債額をマイナスしたものが、不動産の価値となります。
不動産の分配方法を検討する
不動産の価値が確定したら、次は分配方法を検討します。
不動産の分配方法には売却して分配する方法と売却せずに分配する方法とがあります。
財産分与の割合は基本的に2分の1となっていますが、夫婦両方の同意がある場合はそれ以外の割合で分配することも可能です。
離婚時に不動産を売却する場合の注意点
離婚時の財産分与で不動産を売却する際にはいくつかの注意点があります。
住宅ローンの有無とローン残債額
離婚時に不動産売却をする場合、住宅ローンの有無とローン残債の額が大きく関与してきます。
住宅ローンがない場合は、通常の不動産売却のように「仲介」もしくは「買取」によって売却することができます。
住宅ローンがある場合、算出した不動産の価値とローン残債を比較して、オーバーローン（売却後もローンが残る）かアンダーローン（売却価格でローンを完済できる）かによって異なります。
オーバーローンであれば、基本的にその不動産は財産分与の対象にはなりません。
どうしても売却したい場合はローンを完済後、もしくは任意売却ということになります。
アンダーローンであれば、住宅ローンがない場合と同様に売却することができます。
売却タイミングは離婚後なるべく早いほうが良い
離婚時の不動産売却のタイミングは、離婚後のなるべく早いほうが良いというのも注意点のひとつです。
なぜなら、まず離婚前に売却して財産を分けると「贈与」として扱われるため、贈与税が発生してしまいます。
また、財産分与には離婚が成立してから2年以内という期限が設けられています。
共有名義の不動産を売却する場合は両者の同意が必要ですし、後々のトラブルを防ぐためにも売却のタイミングはなるべく早いほうが良いでしょう。
まとめ
離婚時の不動産について、財産分与や売却の注意点をご説明しました。
不動産を所有していれば、状況によって財産分与の対象となります。
財産分与は期限があるため、不動産の名義、価値、ローン残債を確認し、どのように財産分与をおこなうのか話し合っておくと良いでしょう。
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