不動産は購入した時点から価値が下がっていきます。
不動産を売却すると、利益が出たかどうかを判断して確定申告をしなければなりません。
不動産売却の確定申告で大切なのが、物件の価値を正確に数値化することです。
今回は不動産売却における減価償却について、概要や具体的な計算方法をご紹介します。
不動産売却における「減価償却費」とは何か？
減価償却とは、固定資産の購入費用を使用可能期間で分割して費用計上する会計処理のことで、減価償却費はその金額を指します。
不動産の減価償却費は、建物の法定耐用年数をもとに算出します。
計算には、築年数や建物の取得額も必要です。
減価償却費の計算を誰がおこなうかに特別な定めがあるわけではありませんが、税理士に依頼すると手数料がかかるので売主本人がおこなうことが多いです。
減価償却の対象となるのは建物部分のみで、土地は含まれません。
土地は経年劣化せず、価値は取得時から変わらないものと考えられているからです。
不動産を売却して利益を得た場合、「譲渡所得税」が課税されます。
譲渡所得税は売却益に応じて加算されるので、正確な物件価格を把握しなければなりません。
減価償却費は、正確な物件価格を把握するために必要です。
譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の3つに分けて徴収されます。
不動産売却における減価償却費の具体的な計算方法とは？
減価償却費の計算については、国税庁のホームページに計算式や耐用年数・償却率が公開されているので参考にすると良いです。
減価償却費の具体的な計算方法は、以下のとおりです。
減価償却費＝取得価額×0.9×償却率×経過年数
経過年数が1年未満の場合、6月以上を1年とし、6月未満は切り捨てます。
償却率は、主な建物の構造ごとで示されています。
取得価額に0.9を掛けるのは、取得価額の10％は耐用年数経過後も価値が残ることを示したものです。
減価償却の計算方法には、毎年一定額ずつ償却する定額法と毎年同じ割合を償却する定率法の2とおりの方法がありますが、不動産については定額法しか認められていません。
取得価額は建物の購入代金を指し、土地の代金が含まれない点には注意が必要です。
取得価額には消費税を含めなければならないので、売買契約書に記載がなければ購入当時の消費税率で算出しなければなりません。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、減価償却費が求められれば簡単に算出できます。
譲渡所得＝ 譲渡価額 ー (取得費＋譲渡費用）ー 特別控除
特別控除は不動産売却で一定の要件を満たせば適用され、マイホームの売却では3,000万円の控除が認められています。
譲渡所得が0やマイナスの場合は確定申告は不要ですが、プラスになれば翌年の確定申告が必須です。
まとめ
不動産売却では、売却益があれば必ず翌年に確定申告しなければなりません。
損失が出た場合は基本的に確定申告の必要はありませんが、確定申告すると一定の範囲で損益通算できます。
いずれにしても不動産売却の確定申告の時期は売却の翌年になるので、忘れないようにしましょう。
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