一般の宅地とは異なり、農地法による制約を受けた農地の売却は難しい傾向にあります。
しかし、なかには荒れ果てた農地をなんとかして売りたいと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、農地を売却するための2つの方法や売却時にかかる費用などをご紹介します。
農地はなぜ売却しづらい？
農地は日本人の食を支えるためには欠かせないものです。
しかし、現在の日本のカロリーベース総合食料自給率は約40％しかありません。
食料自給率を上げるには農地の保護が重要であることから、農地法によって農地を気軽に売買できないように制限しているのです。
また用途も耕作に限定されているため、宅地や駐車場などへの転用も原則できません。
農地を売却する2つの方法
農地にはさまざまな制約がありますが、それでも以下の2つの方法で売却できます。
●農地のまま売る
●地目（ちもく：土地の用途）を転用して売る
農地法第3条により、対象の農地が地域を管轄する農業委員会の許可を得ていること、かつ購入者が現在専業で農業に従事している方であれば売却が認められています。
ただし、購入者は「耕作面積の合計が50a（アール）以上」「農業に従事するにあたり適正な人数や機械を確保している」などの条件を満たす必要があると定められているため、売却相手を探すハードルは高いといえるでしょう。
一方、農地は原則として耕作にしか使用できませんが、「立地基準」「一般基準」という２つの基準審査を経ることで地域の農業委員会に転用を許可されれば宅地への用途変更が可能です。
立地基準は農地の場所によって設定されている区分で、市街地に近い農地の場合は原則許可される傾向にあります。
一般基準は転用後の土地利用に関する内容を精査するものです。
農業委員会における2つの基準審査をクリアし、転用許可が下りなければ農地の売却はできません。
農地売却にはどんな費用がかかる？
農地の売却にあたり、以下の費用が発生します。
●仲介手数料
●税金（印紙税、登録免許税、譲渡所得税、復興特別所得税）
●行政書士への報酬
農地を売却する際は不動産仲介会社に依頼するケースが一般的です。
仲介手数料は不動産仲介会社に対する報酬として支払う必要があります。
仲買手数料（上限額）＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
農地を売却するときにかかる税金は前述の４つです。
売買契約書に貼る印紙代や売却益に対してかかる譲渡所得税・住民税、登記時に必要となる登録免許税、所得税に上乗せされる復興特別所得税といった税金が発生する点も押さえておきましょう。
ただし、譲渡所得税に対しては最大で5,000万円の特別控除が適用される可能性があるため、自身が条件を満たすかどうか確認することをおすすめします。
そのほか、行政書士に農地転用の手続きをおこなってもらう際の報酬も必要です。
なお、農地の売却に際して消費税はかかりません。
まとめ
農地の売却は農地法によって制限されていますが、専業農家に売るか、転用して売るかのいずれかの方法をとれば売却できます。
ただし農地転用にあたっては農業委員会の基準審査をクリアしなければならず、農業委員会の許可が下りなければ売却できない点には注意が必要です。
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