予算や立地条件などの兼ね合いで、不動産投資に事故物件を購入する方もいるでしょう。
事故物件であることの告知義務が必要など、運用は一般の物件よりも難しくなりますが、利益を得ることは可能です。
今回は、購入する前に確認しておくべきポイントとメリット・デメリットをご紹介します。
ぜひ、不動産投資を検討している方は記事を参考にしてみてください。
不動産投資で事故物件を購入するメリット
メリットは、初期投資を安く抑えられ、空き室対策をおこなうことで、高い利回りを得られる可能性があることです。
また、不動産購入にかかった費用や、購入した不動産物件が使用できる期間に、費用を毎年経費として計上できる減価償却を利用することで、節税になるメリットがあります。
投資物件購入時に条件を緩和して事故物件を含めて検討することで、立地条件が良いなどの人気物件を格安で手に入れられることもあります。
不動産投資で事故物件を購入するデメリット
デメリットは、事故物件であることから借り手が見つからないと、利回りが低くなることです。
賃貸物件として貸し出す場合は、3年間の告知期間があります。
部屋のなかでどのようなことが起きたのか、内容を借り手に伝える告知義務があるのです。
そのため、家賃交渉を受けることや、大幅な家賃値下げ設定をおこなわなければならないかもしれません。
告知義務を果たさなかった場合には、契約不適合責任を問われ、借り手に賃貸借契約のキャンセルや損害賠償を請求される可能性があります。
不動産投資で事故物件を購入する前のポイント
ポイントは、心理的瑕疵の内容が、第三者からみて住めるかどうかです。
事故物件には、殺人事件、自殺、孤独死などの起きた心理的瑕疵物件と、周辺に暴力団事務所などがある環境瑕疵物件の2種類があります。
心理的瑕疵は、個人それぞれの価値観や捉え方により異なりますが、孤独死と殺人事件を比較した際、殺人事件のほうが心理的負担を感じる人が多いでしょう。
さまざまな事象が起きている事故物件には、相場があります。
孤独死の場合は10〜20％、自殺の場合は20〜30％、殺人事件の場合は40〜50％相場より下がる傾向があります。
購入時には、リスクを背負うため、価格にも注意しましょう。
なお、事故物件は一般的にリフォームやリノベーションをおこない売買されていますが、直した痕跡がわかるケースもあります。
また、インターネット社会でSNSが普及しているため、事故物件の情報が出回っています。
購入予定の不動産物件がないかチェックすることもポイントです。
ここまでは、事故物件の購入する際のポイントでしたが、不動産投資でチェックしておくべきことがひとつあります。
それは、賃貸需要です。
立地条件や周辺環境により、賃貸需要は良いところと悪いところがあります。
たとえば、駅から遠い物件よりも近い物件の方が需要があります。
ただし、遠い物件でも新しい設備やセキュリティーなどがあれば需要は高まります。
まとめ
不動産投資で事故物件を購入して貸し出す際には、告知義務を果たすことが重要です。
また、購入する前には、心理的瑕疵がどれくらいにあたるか第三者の借り手の気持ちに立ち、考えることがポイントです。
賃貸需要についても検討し、採算性を確かめてから購入しましょう。
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